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【最高法】債務到期后達成的以房抵債協議有效
2020-05-11 10:24:58   發布人:《最高人民法院公報》2020年第3期   

裁判摘要:人民法院依職權審查合同效力并予以釋明,是引導當事人正確訴訟的基礎。債務人到期未能清償債務,重新與債權人達成合意以房抵債,雙方簽訂的《房屋買賣合同》應當認定合法有效。

 

案例名稱:吉林鑫城房地產綜合開發有限責任公司與湯東鵬房屋買賣合同糾紛案

案例來源:《最高人民法院公報》2020年第3期



中華人民共和國最高人民法院

民事裁定書

(2018)最高法民申1774號

 

再審申請人(一審原告、二審上訴人):吉林鑫城房地產綜合開發有限責任公司。

 

法定代表人:張旭,該公司總經理。

 

委托訴訟代理人:方春光,吉林鐘言宇德律師事務所律師。

 

被申請人(一審被告、二審被上訴人):湯東鵬。

 

委托訴訟代理人:陶傳彬,吉林法序律師事務所律師。

 

再審申請人吉林鑫城房地產綜合開發有限責任公司(以下簡稱鑫城公司)因與被申請人湯東鵬房屋買賣合同糾紛一案,不服吉林省高級人民法院(2017)吉民終297號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,現已審查終結。

 

鑫城公司申請再審稱,1.一審判決程序違法。鑫城公司一審起訴請求解除《商品房買賣合同》,后根據一審法院的釋明變更訴訟請求為撤銷《商品房買賣合同》,但一審判決駁回鑫城公司的訴訟請求,剝奪了鑫城公司主張原訴訟請求的權利。鑫城公司并未要求法院確認雙方《商品房買賣合同》的有效性,一審判決認定《商品房買賣合同》有效,明顯超出鑫城公司訴訟請求的范圍。2.一審、二審法院對主要事實認定錯誤,缺乏證據證明。雙方當事人之間僅有借款協議書,并不能由此確定湯東鵬支付了案涉借款。一審、二審法院在未查明借貸關系是否屬實的情況下,即判定案涉《商品房買賣合同》有效并駁回鑫城公司的訴訟請求,沒有事實依據。3.鑫城公司并非借貸關系中的借款人,而是擔保人。鑫城公司與湯東鵬簽訂的《商品房買賣合同》是重新設定擔保的行為,該合同約定將抵押物所有權轉移為債權人所有,系法律明確規定禁止的流質條款。且案涉房屋已經出賣給第三人,《商品房買賣合同》因損害第三人利益,應為無效合同。4.《商品房買賣合同》存在重大誤解,合同價款遠遠低于實際市場銷售價格,顯失公平,具備法定撤銷條件。5.《商品房買賣合同》簽訂之前,案涉房屋已經出賣且交付第三人占有使用,合同目的已經無法實現。且湯東鵬在明知此情況下,仍與鑫城公司簽訂《商品房買賣合同》并辦理備案登記,存在惡意。6.案涉房屋部分為拆遷補償安置房屋并簽有回遷協議,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規定,回遷協議當然優先于案涉《商品房買賣合同》。鑫城公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。

 

湯東鵬提交意見稱,鑫城公司的再審申請缺乏事實與法律依據,請求予以駁回。

 

本院經審查認為,本案的爭議焦點是:鑫城公司主張撤銷案涉七份《商品房買賣合同》,人民法院應否支持。

 

關于案涉七份《商品房買賣合同》的效力問題。對合同效力的認定,屬于人民法院依職權應當審查的范疇,并不局限于當事人的訴訟請求。本案系鑫城公司與湯東鵬基于此前的借款未受清償,進而簽訂《商品房買賣合同》達成以房抵債的合意,案涉《商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應當認定合法有效。鑫城公司主張一審法院認定《商品房買賣合同》有效超出其訴訟請求范圍,沒有法律依據!吨腥A人民共和國合同法》第五十四條規定:“下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的,人民法院或者仲裁機構不得撤銷!北景敢粚徶,鑫城公司主張其因受湯東鵬脅迫簽訂案涉七份《商品房買賣合同》并辦理備案登記,案涉七套房屋的市場價格明顯高于《商品房買賣合同》中約定的價格,雙方當事人訂立的房屋買賣合同顯失公平,請求解除案涉七份《商品房買賣合同》。鑫城公司以顯失公平、受脅迫為由主張權利,而合同顯失公平的法律救濟渠道是僅能請求人民法院予以變更或撤銷,而非解除合同。因此,一審法院向鑫城公司釋明應變更其解除合同的訴訟請求為撤銷合同,程序并不違法。顯失公平系指一方利用對方處于危困狀態,缺乏判斷能力等情形,致使雙方在從事民事法律行為時權利義務明顯有違公平的情形。認定合同是否構成顯失公平時,應采用主觀要件和客觀要件相結合。鑫城公司作為獨立的商事主體,與自然人湯東鵬相比,并不明顯處于劣勢地位,且鑫城公司并無相關證據證明其與湯東鵬簽訂《商品房買賣合同》,系因受湯東鵬欺詐、脅迫,而在違背其真實意思的情況下作出,雖然案涉七套房屋的評估價值高于抵債價格,但也不宜認定《商品房買賣合同》顯失公平。一審、二審判決認定《商品房買賣合同》不存在可撤銷的法定情形,未支持鑫城公司的訴訟請求,并無不當,本院予以維持。

 

關于鑫城公司主張借貸關系不真實的問題。禁止反言原則蘊含于我國民法的基本原則誠信原則之中。即,若一方當事人因另一方當事人的陳述產生依賴,則另一方當事人不得否定其先前的陳述。鑫城公司一審起訴稱,其通過案外人宋某某向湯東鵬借款,鑫城公司使用200萬元并向湯東鵬償還本金30萬元及按照雙方約定支付了利息。鑫城公司向本院申請再審中,又主張湯東鵬并未支付借款,雙方借貸關系不真實,與其在一審中陳述的事實相矛盾,明顯違背誠信訴訟原則,本院不予采信。鑫城公司在未清償案涉借款的情況下,與湯東鵬簽訂《商品房買賣合同》,屬于債務到期后雙方達成以房抵債合意,而非鑫城公司主張的雙方系再次簽訂了擔保合同。此時,案涉7套房屋并非抵押物,故本案并不適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十七條規定的禁止流質條款。案涉《商品房買賣合同》依法成立并生效,對雙方當事人均具有約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除。

 

關于鑫城公司主張案涉《商品房買賣合同》損害拆遷戶和第三人利益應當認定無效的問題。本院在組織雙方詢問中了解到:經吉林省榆樹市人民法院(2016)吉0182民初1253號民事判決和吉林省長春市中級人民法院(2018)吉01民終244號民事判決確認,案外人對案涉七套房屋享有優先權;湯東鵬已另案起訴鑫城公司,要求解除案涉《商品房買賣合同》、雙倍返還購房款并賠償損失共計1000余萬元。本案一審、二審判決確認案涉《商品房買賣合同》合法有效,并未損害案外人的權益,且案外人的利益已經上述生效民事判決優先予以保護。鑫城公司作為房地產開發商,對自己手中的房屋信息應當是清楚的,其就案涉7套房屋通過“一房二賣”獲取不當利益的故意顯而易見,也是產生包括本案訴訟在內一系列訴訟的根源。鑫城公司主張湯東鵬明知案涉房屋已經出賣給第三人,仍愿意承擔風險放棄此前14套房屋的抵押擔保與其簽訂《商品房買賣合同》,明顯不符合常理,其主張湯東鵬存有惡意不合邏輯。鑒于湯東鵬以合同目的已經不能實現而提起了新的訴訟,鑫城公司與湯東鵬之間的民間借貸、房屋買賣合同糾紛可以通過另案處理。鑫城公司繼續對本案申請再審,無益于化解雙方之間的矛盾糾紛,也不利于節約司法資源。鑫城公司主張《商品房買賣合同》因損害第三人利益應當認定無效,沒有事實和法律依據,本院不予支持。

 

綜上,鑫城公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款的規定,裁定如下:

 

駁回吉林鑫城房地產綜合開發有限責任公司的再審申請。

 

審判長 武建華

審判員 董 華

審判員 萬 挺

二〇一八年五月八日

法官助理 馬赫寧

書記員 隋 欣

 


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